রাজউক FAR ক্যালকুলেশন গাইড ২০২৬

ঢাকা শহরে জমি থাকা মানেই আপনি সেখানে ইচ্ছামতো বহুতল ভবন নির্মাণ করতে পারবেন না। ভবনটি কত উঁচু হবে, কতটুকু জায়গা জুড়ে হবে এবং আপনার প্রতিবেশীর জন্য কতটুকু খোলা জায়গা ছাড়তে হবে— সবই নির্ধারিত হয় রাজউকের FAR (Floor Area Ratio) এর মাধ্যমে। এই গাইডে আমরা দেখাবো কিভাবে রাজউক FAR (ফার) ক্যালকুলেশন করতে হয়, এবং কী কী ভুল এড়ানো দরকার।

FAR (Floor Area Ratio) কী?

FAR হলো একটি জমির মোট আয়তন বনাম ভবনের মোট ফ্লোর এরিয়ার অনুপাত। এর মাধ্যমে আপনি জানতে পারবেন আপনার জমি কতটি ফ্লোর করার উপযোগী।

কেন FAR জানা জরুরি?

বিল্ডিং নির্মাণের ক্ষেত্রে FAR জানলে একটি বিল্ডিং যেমন নিরাপদভাবে তৈরি করা যায় তেমনি আর্থিক ক্ষয়ক্ষতি বা জরিমানার হাত থেকে বাঁচা যায়:

Legal Compliance: RAJUK অনুমোদিত building plan ছাড়া construction করলে জরিমানা বা demolition হতে পারে।

Property Value: সঠিক FAR বোঝার মাধ্যমে আপনি ভবিষ্যতের বাজার মূল্য ও রিটার্ন হিসাব করতে পারবেন।

Setback Rules: প্লটের ফ্রন্ট, ব্যাক, এবং পাশের দূরত্ব অনুযায়ী ভবনের উচ্চতা সীমাবদ্ধ থাকে।

কিভাবে রাজউক FAR ক্যালকুলেশন করবেন

আপনার জমির জন্য FAR হিসাব করার আগে নিচের তিনটি তথ্য অবশ্যই সংগ্রহ করা প্রয়োজন:

জমির নিট আয়তন (Net Plot Area): কাঠা থেকে বর্গফুটে রূপান্তর (১ কাঠা = ৭২০ বর্গফুট)।

রাস্তার প্রশস্ততা (Road Width): আপনার প্লটের সামনের রাস্তার পরিমাপ অনুযায়ী।

এরিয়া কোড: ড্যাপ অনুযায়ী আপনার এলাকাটি কোন জোনের অন্তর্ভুক্ত।

রাজউক FAR ক্যালকুলেশন নির্ণয় পদ্ধতি

ধরুন,

ভূমি- ৫ কাঠা,

রোড- ২০ ফুট,

FAR- ৩.৫ (রাজউক কর্তৃক নির্ধারিত মান)

সর্বোচ্চ ভবন এলাকা  (Maximum Build Area - M.B.A.) = জমি x ফার

= ৫ কাঠা x ৩.৫ (ফার- ৩.৫)

= ৫ x (৭২০) x ৩.৫ (১ কাঠা = ৭২০ স্কয়ারফিট)

= ৩৬০০ × ৩.৫

=১২৬০০ স্কয়ারফিট

সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (Maximum Ground Coverage - M.G.C. ) = ৬২.৫০% (রাজউক কর্তৃক নির্ধারিত মান)

= ৫ কাঠা x ৬২.৫০%

= (৫x ৭২০) x ৬২.৫০%

= ২২৫০ স্কয়ারফিট

ফ্লোর সংখ্যা (Number of Floor) = M.B.A. / M.G.C.

= ১২৬০০ / ২২৫০

= ৫.৬

মোট ফ্লোর (Total Floor) = গ্রাউন্ড ফ্লোর (Ground Floor) + ৫.৬ ফ্লোর

= ১ + ৫.৬ ফ্লোর

= ৬.৬ ফ্লোর অর্থাৎ ৬ তলা বাড়ি এবং একটি চিলেকোঠা

সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (Maximum Ground Coverage - M.G.C. ) ও সেটব্যাক রুলস (setback rules)

অনেকেই মনে করেন FAR জানলেই সব হয়ে গেল, ব্যাপারটা আসলে তা নয়। পাশাপাশি MGC এবং Setback রুলস জানা অতীব প্রয়োজন। এ দুটি বিষয় না জানলে আপনার ডিজাইন রাজউক থেকে পাস হবার ক্ষেত্রে বিড়ম্বনা সৃষ্টি করতে পারে।

সর্বোচ্চ ভূমি আচ্ছাদন (MGC)

এটি নির্দেশ করে আপনি জমির কত শতাংশ জুড়ে ছাদ দিতে পারবেন।

৫ কাঠা পর্যন্ত জমির জন্য: সাধারণত MGC এর পরিমাণ ৬২.৫%। অর্থাৎ আপনার ৩৬০০ স্কয়ারফিট জমির মধ্যে আপনি এক তলায় সর্বোচ্চ ২,২৫০ স্কয়ারফিট ছাদ দিতে পারবেন। বাকি জায়গা খোলা রাখতে হবে।

সেটব্যাক (Setback Rules)

ভবনের চারপাশ থেকে যতটুকু জায়গা ছেড়ে দেয়া হয় সেটাই মূলত সেটব্যাক। সেটব্যাক নিয়ম অনুযায়ী সাধারণত:

সামনে: ৫ ফুট (রাস্তার প্রশস্ততার ওপর ভিত্তি করে বাড়ে) ফাঁকা থাকবে

পিছনে: ৬.৫ ফুট ফাঁকা থাকবে

দুই পাশে: ৪ ফুট ফাঁকা থাকবে

রাজউক অনুমোদনের ক্ষেত্রে কমন ভুল ও দণ্ড

নকশা বহির্ভূত নির্মাণ: অনুমোদিত FAR-এর চেয়ে বেশি নির্মাণ করলে রাজউক উচ্ছেদ অভিযান চালাতে পারে।

রাস্তার জায়গা দখল: ম্যাপে রাস্তা ২০ ফিট থাকলেও বাস্তবে যদি আপনি সীমানা প্রাচীর দিয়ে রাস্তা কমিয়ে ফেলেন, তবে প্ল্যান পাস হবে না।

জরিমানা: অতিরিক্ত ফ্লোর নির্মাণের জন্য বর্গফুট অনুযায়ী মোটা অংকের জরিমানা (Penalty) গুনতে হতে পারে।

শেষকথা

সঠিকভাবে FAR ক্যালকুলেশন না করে বিল্ডিং ডিজাইন করা মানেই হলো অর্থের অপচয় এবং আইনি ঝুঁকি। ঢাকার একেক এলাকায় ড্যাপের নিয়ম একেক রকম, তাই আপনার প্লটের সঠিক মান জানতে একজন RAJUK Enlisted Architect-এর কাছ থেকে পরামর্শ গ্রহণ করুন।